Zrušení zákona o dani z nabytí nemovitostí podruhé :), aneb zmírní ještě opozice dopady?

Vláda ve svém návrhu zákona zmírňuje. Stále však na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí vydělají hlavně obchodníci, stále rodiny na změny mohou doplatit.  Daň z nemovitostí by měla být zrušena bez dalších podmínek.           

Úvodem předesílám, že se zde pojednává jen o vládním návrhu zákona, který se mění doslova ze dne na den.  Tento (aktualizovaný) článek vychází z informací ministryně financí na tiskové konferenci vlády 30.4.2020. Tištěná podoba nového návrhu zatím nebyla zveřejněna,natož schválena sněmovnou... Uvidíme, jestli opoziční strany a odborná veřejnost dokáží přesvědčit vládu k dalšímu zmírnění původního návrhu. Doplňuji dále radostně původní verzi o především dobré zprávy.  

Na první pohled se zdá, že ministerstvo financí přistupuje k současné nepříznivé situaci na trhu s byty opravdu rozumně. Ještě v minulém roce byla ministryně financí zásadně proti návrhu senátu na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a nyní taková vstřícná otočka….. Nenechme se mýlit. Na rozdíl od původního senátního návrhu, ve kterém se měla daň bez dalšího zrušit, přilepila Alena Schillerová k návrhu další dvě změny, a to je nemožnost odečtu úroků z hypoték a prodloužení doby vlastnictví nemovitosti pro osvobození od daně z příjmů z 5 na 10 let (původní návrh zněl 15 let).  Těmito kroky se výhodnost návrhu zákona pro mladé rodiny stává (v lepším případě) diskutabilní. První výjimku zdůvodnila Alena Schillerová na půdě poslanecké sněmovny těmito slovy: „aby to bylo spravedlivé, protože máme celou řadu mladých lidí, a zejména o ty nám jde, kteří dostanou peníze od rodičů a stejně si nic neodečítají“.  Druhou výjimku zdůvodnila zamezením spekulací na trhu.  Je to opravdu tak?

Postupy vlády pro výběr daní je třeba vidět ve třech krocích:

Krok vlády číslo 1: Přenesení daňové povinnosti na kupujícího

Do roku 2016 daň z převodu nemovitostí platil prodávající, tedy se jednalo o jakousi daň z příjmů. Tento postup, kdy příjemce finančních prostředků platil daň, dával smysl. Na základě zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb. platí od 1.11.2016 daň z převodu (nově daň z nabytí) nemovitostí vždy kupující.  Ke přehození daňově povinnosti z prodávajícího na kupujícího vedla ministerstvo financí převážně možnost zjednodušení výběru daní. Kupujícímu, jakožto vlastníku nemovitosti je možné, pokud daň nezaplatí, nabytou nemovitost v katastru nemovitostí jednoduše zastavit. Z daně z příjmů se stala absurdní daň z nabytí. Kupující, který se kvůli nabytí nemovitosti možná i zadlužil, musí navíc platit daň. 

Krok vlády číslo 2: Zrušení daňových slev v podobě úroků z hypotéky

Poté, co vláda uvalila daň nespravedlivě a nelogicky na kupujícího, nyní navrhuje tu stejnou daň zrušit, ale s tím, že si kupující nebude moci odečíst úroky z hypotečního úvěru.  Z dlouhodobého hlediska na tom často kupující prodělá, protože odečet na úrocích činí za dvacet či třicet let dle odborníků více než jednorázová daň z nabytí. [2]  Dále je třeba připomenout, že v současné době  pořízení novostaveb nepodléhá dani z nabytí.[3] Pokud si tedy mladá rodina pořídila nový byt, daň z nabytí nehradila a zároveň si mohla odečíst od základu daně úroky z hypotečního úvěru. I tato skupina lidí však o možnost odečtu přijde. Tímto se stát dostává z dlouhodobějšího hlediska do zisku v důsledku daňových změn souvisejících s trhem s nemovitostmi.

Krok vlády číslo 3: Prodloužení doby, kdy je nutné z rozdílu mezi nabývací a prodejní cenou hradit daň z příjmů

Vláda navrhuje zároveň se zrušením daně z nabytí nemovitostí také prodloužení doby bez osvobození od daně z příjmů z pěti na deset let.  V současné době platí, že pokud prodávající vlastnil byt či rodinný dům minimálně pět let a teprve po uplynutí této doby nemovitost prodá, je příjem z prodeje nemovitostí osvobozen od daně z příjmů. Není tedy ani důvod pro podání přiznání k dani z příjmů.  Po případném schválení novely zákona v tomto znění bude sledovaná doba činit dlouhých deset let.  Ministerstvo financí pro podporu tohoto návrhu drží argumentaci, že tím chce zamezit spekulacím obchodníků s nemovitostmi. Tuto argumentaci lze snadno vyvrátit. Za prvé, obchodníci s nemovitostmi-fyzické osoby mají tyto nemovitosti evidované v obchodním majetku a osvobození se jich v žádném případě netýká, bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastní. [4]  Obchodníci-právnické osoby zdaňují daní z příjmů 19% zisk z jakékoliv činnosti, obchod s nemovitostmi nevyjímaje a osvobození od daně určené pro fyzické osoby se jich netýká.  Za druhé, fyzické osoby, které koupí byt a na této transakci chtějí vydělat, například byt před prodejem opraví, nečekají obvykle pět let s prodejem kvůli osvobození od daně z příjmů. Prodloužení doby pro zdanění se tedy týká převážně těch osob, které v době těsně před prodejem v nemovitosti nebydlely a které s nemovitostmi neobchodují. Vzhledem k inflaci a razantně stoupajícím cenám nemovitostí, lze zdanění rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou v průběhu neadekvátně dlouhé doby deset let považovat za nehoráznost.  Například cena garsonky v roce 2010 mohla činit 500 000,-Kč (průměrný plat necelých 24 tisíc), cena té samé garsonky dle vývoje indexu bytů může v současné době činit 1 500 000,- Kč (průměrný plat cca 35 tisíc).  V tomto případě (pokud by stejné ustanovení již platilo nyní) by prodávající musel uhradit daň 150 000,- Kč (1 000 000,- kč x 15%).   Lze očekávat, že podobný nárůst cen obecně bude pokračovat a zdanění tedy bude, v důsledku inflace nefér.   

Poznámka: Vlastníků, kteří prodávají byt nebo rodinný dům, ve kterém žili, se prodloužení doby pro možné osvobození netýká. Nadále platí, že pokud prodávající měl alespoň dva roky bezprostředně před prodejem bydliště v prodávané nemovitosti, anebo bydlel v prodávané nemovitosti kratší dobu, ale prostředky získané prodejem nemovitosti použije k řešení své bytové potřeby, lze uplatnit osvobození od daně.[5] 

Dobré zprávy:

1) Důležitou a pozitivní změnou má být možnost osvobození od daně z příjmů i  u těch prodávajících,  kteří v nemovitosti nebydleli a u nichž doba mezi nabytím a prodejem nepřesáhne deset let, ale  použijí finanční prostředky získané prodejem pro svoji bytovou potřebu.  Co se rozumí bytovou potřebou bude definovat nově §4a zákona o dani z příjmů. Použití finančních prostředků pro bytovou potřebu je třeba správci daně oznámit, v opačném případě se osvobození neuplatní.

2) Další dobrou zprávou je, že z důvodu zákazu retroaktivity si úroky z hypotečního úvěru mohou nadále odečítat vlastníci nemovitostí, kteří v minulosti daň z nabytí zaplatili.  

3) Prodloužení časového testu z 5 na 10 let pro zdanění prodeje nemovitosti se netýká nemovitostí nabytých přede dnem účinnosti navrhovaného zákona.    

Pro ilustraci daňové zátěže jsou dále uvedeny některé příklady.

Příklad č. 1 – pořízení nemovitosti a odečet úroků do roku 2016:

Pan Čestný s manželkou si pořídili startovací byt v roce 2010 za cenu 800 000,- Kč. Byt rekonstruovali.  Rozrostli o potomstvo, a proto se rozhodli přestěhovat do většího bytu, kde hradili nájem. Původní startovací byt pronajímali.  V březnu 2016 se rozhodli kopit rodinný dům za 4 000 000,- Kč, na který si vzali hypoteční úvěr a zároveň startovací byt prodali za 1 800 000,- Kč.  Daň z převodu ve výši 160 000,- Kč (pořízení rodinného domu) hradil prodávající. Daň z převodu 4% ve výši 72 000,- Kč (startovací byt) hradil pan Čestný. Úroky z hypotečního úvěru na rodinný dům si pan Čestný může od roku 2016 i po roce 2020 odečíst od základu daně z příjmů.  Díky možnosti odpočtu úroků přesáhla daňová úspora p. Čestného z dlouhodobého hlediska uhrazenou daň z převodu nemovitostí.  Co se týká daně z příjmů, daň z prodeje bytu hradit nemusí, neboť doba vlastnictví startovacího bytu přesáhla pět let.  Celkový daňový dopad je pro rodinu kladný, neboť úspora na dani (cca 200 000,- Kč při splácení 30 let) díky odečtům úroků od základu daně přesahuje daň z převodu nemovitostí 72 000,- Kč.    

Příklad č. 2 –pořízení nemovitosti a odečet úroků od listopadu 2016 do roku 2019:

Pan Čestný s manželkou si pořídili startovací byt v roce 2010 za cenu 800 000,-Kč. Byt zrekonstruovali. Rozrostli o potomstvo, a proto se rozhodli přestěhovat do většího bytu, kde hradili nájem. Původní startovací byt pronajímali. V březnu 2019 se rozhodli koupit rodinný dům za 4 000 000,-Kč, na který si vzali hypoteční úvěr a zároveň startovací byt prodali za 1 800 000,- Kč. Až potud je případ rodiny Čestných stejný jako v roce 2016. Přesto je jejich finanční situace horší. Daň z nabytí nemovitostí 4% z kupní ceny rodinného domu ve výši 160 000,- Kč musí uhradit rodina Čestných.  Daň z nabytí bytu hradí nový majitel-kupující. Úroky z hypotečního úvěru si pan Čestný může v roce 2019, 2020 a následujících odečíst od základu daně.  Daňovou úsporou na úrocích se jim uhrazená daň z převodu ve výši 160 000,- Kč postupně vykompenzuje.  Co se týká daně z příjmů, daň z prodeje bytu hradit nemusí, neboť doba vlastnictví startovacího bytu přesahovala pět let.  Celkový daňový dopad pro rodinu se pohybuje okolo nuly, respektive může být i kladný u dlouhodobějších hypoték.   

Příklad č. 3 – pořízení nemovitosti a odečet úroků od roku 2021:

Pan Čestný s manželkou si pořídili startovací byt v roce 2021 za cenu 1 800 000,- Kč. Byt rekonstruovali. Rozrostli o potomstvo, a proto se rozhodli přestěhovat do většího bytu, kde hradili nájem. Původní startovací byt pronajímali. V prosinci 2030 se rozhodli koupit rodinný dům za 4 000 000,- Kč, na který si vzali hypoteční úvěr a zároveň startovací byt prodali za 2 800 000,- Kč. Daň z nabytí rodinného domu hradit nemusí.  Uhrazené úroky z hypotečního úvěru si pan Čestný nemůže odečíst od základu daně.  Co se týká daně z příjmů, prodej bytu není od daně osvobozen, neboť doba vlastnictví nepřesahuje deset let. Pan Čestný odvede státu 15% z rozdílu mezi nabývací cenou a prodejní cenou startovacího bytu, tj. 150 000,- Kč. Celkový daňový dopad pro rodinu znamená daňovou zátěž ve výši 150 000,- Kč. Pokud však pan Čestný prokáže, že finanční prostředky použil pro nákup rodinného domu, čímž řešil svoji bytovou potřebu, daň z příjmů platit nemusí. V tom případě je daňový dopad na rodinu nulový.  

 Příklad č. 4 – pořízení novostavby do roku 2019:

Pan Chudý s manželkou si v roce 2019 koupili novostavbu za 3 000 000,- Kč. Na pořízení bytu si vzali hypoteční úvěr. Daň z nabytí nemovitostí nehradili, neboť převod nových bytů a rodinných domů je již dlouhodobě od této daně osvobozen.  O uhrazené úroky z úvěru snižují od roku 2019 základ daně z příjmů.  Daňová úspora činí 15% ze všech splacených úroků.  Tímto krokem docházelo ze strany státu k podpoře trhu s novými nemovitostmi a podpoře převážně mladých lidí, kteří si musely vzít úvěr.   

Příklad č. 5 – pořízení novostavby od roku 2020:

Pan Chudý s manželkou si v roce 2020 koupili novostavbu za 3 000 000,- Kč. Na pořízení bytu si vzali hypoteční úvěr. Daň z nabytí nemovitostí nehradili, neboť převod nových bytů a rodinných domů je již dlouhodobě od této daně osvobozen.  O uhrazené úroky z úvěru nemohou snížit základ daně z příjmů. Daňová úspora je nulová. Tímto krokem dochází ze strany státu ke zrušení podpory trhu s novými nemovitostmi a ke zrušení podpory bydlení převážně mladých rodin. I když je situace rodiny Chudých stejná jako v roce 2019, po novele zákona stát zinkasuje každý rok na dani z příjmů více o 15% z uhrazených hypotečních úroků.  

A jak je to u obchodníků s nemovitostmi?

Společnosti zabývající se obchodem s nemovitostmi standardně platí daň z příjmů právnických osob ve výši 19%. Rozšíření doby zdanění u prodeje nemovitostí ve vlastnictví fyzických osob z 5 na 10 let nemá u nich žádný vliv. Také odečet úroků z hypoteční bydlení se týká výhradně fyzických osob.  Z navrhované novely zákona se těchto subjektů týká tedy pouze zrušení daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4%, a to bez dalších negativních dopadů.           

Ani podnikatelů fyzických osob se rozšíření časového testu z 5 na 10 let příliš nedotkne, protože buď měli nemovitost zapsanou v obchodním majetku, a tedy se jich časový test netýkal, anebo nečekali obvykle s prodejem nemovitosti 5 let.  Ani tito obchodníci s nemovitostmi si úroky jako slevu od základu daně odečíst v minulosti nemohli, protože v nemovitosti určené k prodeji nebydleli.      

Závěrem lze shrnout, že z dlouhodobého hlediska stát podporu běžných občanů, zvláště mladých rodin spíše utlumuje.  Lidé s průměrnou a nižší mzdou, kteří mají hypotéku, na novelu zákona často doplatí.  Zrušení daně z nabytí nemovitostí je jistě krok dobrým směrem ve vztahu ke kupujícím. Spojovat ale tuto daň se zrušením možnosti odečtu hypotečních úroků a současně zdaněním prodeje daní z příjmů v průběhu 10 let ve skutečnosti nahrává spíše obchodníkům. Pro obchodníky je, na rozdíl od ostatních běžných kupujících, zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, zvláště při vyšším množství převodů, vítanou změnou.

Výše jsme se pokusili na příkladech vysvětlit, proč s důvody ministerstva financí, které argumentuje zamezením spekulací na trhu a podporou rodinám, nelze souhlasit. Doporučujeme zůstat pouze u prostého zrušení daně z nabytí bez dalších podmínek.      

[1] https://apps.odok.cz/veklep-detail?pid=ALBSBNHEEUL1

[2] Zrušení daně z nabytí nemovitosti a žádné daňové odpisy? Ostudný plán vlády. 15.4.2020, dostupné z: https://www.google.com/search?q=Zru%C5%A1en%C3%AD+dan%C4%9B+z+nabyt%C3%AD+nemovitosti+a+%C5%BE%C3%A1dn%C3%A9+da%C5%88ov%C3%A9+odpisy%3F&oq=Zru%C5%A1en%C3%AD+dan%C4%9B+z+nabyt%C3%AD+nemovitosti+a+%C5%BE%C3%A1dn%C3%A9+da%C5%88ov%C3%A9+odpisy%3F&aqs=chrome..69i57.13328j0j7&sourceid=chrome&ie=UTF-8

[3] Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., §7

[4] Zákon č. 286/1992 Sb. o dani z příjmů, §4 odst. 1, písm. b), bod.1.

[5] Zákon č. 286/1992 Sb. o dani z příjmů, §4 odst. 1, písm. a)